## Загальний контекст податкового регулювання у сфері нерухомості 2026 Ринок нерухомості в Україні продовжує демонструвати активність, про що свідчить наявність понад 3352 новобудов від 991 забудовника у базі RealtyS.ai, а також значний обсяг комерційної нерухомості, представленої 791 бізнес-центром. Для ефективного планування як для фізичних осіб, що купують житло, так і для інвесторів у комерційні об'єкти, критично важливим є глибоке розуміння податкових зобов'язань. У 2026 році чинне законодавство щодо оподаткування операцій з нерухомістю, що базується на Податковому кодексі України (ПКУ), Законі України "Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування", Декреті Кабінету Міністрів України "Про державне мито" та інших нормативно-правових актах, очікується залишиться переважно незмінним. Проте, як показує практика, можливі точкові зміни, за якими варто постійно стежити. Купівля нерухомості – це складна транзакція, що вимагає не лише вибору відповідного об'єкта, але й детального розрахунку супутніх витрат. Крім основної ціни об'єкта, покупець стикається з низкою обов'язкових платежів, які можуть суттєво вплинути на загальний бюджет. Ці платежі включають податок на додану вартість (ПДВ) у випадку придбання первинної нерухомості, державне мито за нотаріальне посвідчення угоди та збір до Пенсійного фонду України. Розуміння, хто, коли і скільки має сплачувати, допоможе уникнути неприємних сюрпризів та грамотно організувати фінансовий бік угоди. Наші інструменти, такі як [Глосарій термінів нерухомості](https://realtys.ai/glossary), допоможуть вам розібратися у складній термінології, а [Каталог новобудов](https://realtys.ai/zhk) та [Каталог бізнес-центрів](https://realtys.ai/bc) нададуть актуальну інформацію про об'єкти на ринку. ## Ключові податки та збори при купівлі нерухомості Розглянемо детальніше основні види податків та зборів, що сплачуються при придбанні об'єктів нерухомості в Україні у 2026 році. Важливо розрізняти платежі, які лягають на покупця, та ті, що зазвичай є обов'язком продавця. Ця стаття фокусується саме на витратах покупця. ### 1. Податок на додану вартість (ПДВ) **Контекст та актуальність:** ПДВ є непрямим податком, який включається у ціну товарів та послуг. У контексті нерухомості він є актуальним переважно на первинному ринку, тобто при купівлі житла чи комерційних приміщень безпосередньо від забудовника або першого продавця, який є платником ПДВ. **Ключові положення:** * **Платник:** Продавець нерухомості (забудовник або юридична особа, що здійснює перше постачання об'єкта), якщо він є платником ПДВ. * **Ставка:** Згідно з пунктом 194.1.1 статті 194 Податкового кодексу України, основна ставка ПДВ становить **20%** від договірної вартості об'єкта. * **База оподаткування:** Вартість постачання нерухомого майна. * **Особливості:** * **Первинний ринок:** Придбання нової квартири або офісу у забудовника чи іншої юридичної особи, яка є платником ПДВ та здійснює перше постачання (передачу права власності на новозбудований об'єкт), передбачає ПДВ. Як правило, сума ПДВ вже включена у вартість, яку покупець сплачує забудовнику. Покупець-фізична особа фактично сплачує цей податок у складі ціни об'єкта, не виділяючи його окремо. * **Вторинний ринок:** Купівля нерухомості у фізичної особи на вторинному ринку не обкладається ПДВ, оскільки фізичні особи, які не є суб'єктами підприємницької діяльності з продажу нерухомості, не є платниками цього податку. * **Комерційна нерухомість:** Придбання комерційних приміщень (офісів, складів, торгових площ) у юридичної особи, що є платником ПДВ, також підпадає під оподаткування ПДВ за ставкою 20%. Це стосується як первинного, так і вторинного ринку, якщо продавець-юридична особа здійснює операцію в рамках своєї господарської діяльності та є платником ПДВ. ### 2. Державне мито **Контекст та актуальність:** Державне мито – це платіж за вчинення юридично значущих дій, таких як нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомості. Цей збір є обов'язковим для оформлення права власності. **Ключові положення:** * **Платник:** Сторони угоди, зазвичай, покупець і продавець сплачують державне мито порівну (по 0,5% кожен), якщо інше не передбачено їхньою домовленістю. На практиці часто покупець сплачує всю суму. * **Ставка:** Згідно з пунктом "а" статті 3 Декрету Кабінету Міністрів України "Про державне мито", ставка державного мита за нотаріальне посвідчення договорів відчуження нерухомого майна становить **1%** від суми договору (вартості нерухомого майна). * **База оподаткування:** Договірна вартість об'єкта нерухомості, зазначена у договорі купівлі-продажу. Однак нотаріуси також орієнтуються на експертну оцінку майна, щоб уникнути заниження вартості угоди. * **Особливості:** * Держмито сплачується до моменту нотаріального посвідчення договору. * На додаток до державного мита, сторони також сплачують послуги нотаріуса за підготовку та перевірку документів, реєстрацію права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що є окремою статтею витрат. ### 3. Збір на обов'язкове державне пенсійне страхування (ПФУ) **Контекст та актуальність:** Цей збір є обов'язковим для покупців нерухомого майна і спрямовується до бюджету Пенсійного фонду України. Він є одним із найбільш значущих додаткових витрат для покупця. **Ключові положення:** * **Платник:** Покупець нерухомого майна. * **Ставка:** Згідно з пунктом 9 статті 1 Закону України "Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування" та Постановою Кабінету Міністрів України №1740 від 03.11.1998 "Про затвердження Порядку сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій", ставка становить **1%** від вартості нерухомого майна. * **База оподаткування:** Вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу, але не нижче її експертної грошової оцінки. * **Винятки:** Важливо знати про випадки звільнення від сплати цього збору: * **Перша купівля житла:** Фізичні особи, які купують житло вперше, звільняються від сплати 1% збору до Пенсійного фонду. Для цього необхідно, щоб покупець *не мав* у власності іншої житлової нерухомості (квартири, будинку) до моменту здійснення даної покупки. Цей факт перевіряється нотаріусом за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Також це житло має бути основним місцем проживання. * **Інші випадки:** Збір не сплачується, якщо покупець є отримувачем майна за спадщиною або за договором дарування. * **Юридичні особи:** Якщо покупцем є юридична особа, яка купує нерухомість для власного використання у господарській діяльності (наприклад, для офісу або виробничих потреб), вона також звільняється від сплати цього збору. * **Документальне підтвердження звільнення:** У випадку "першої купівлі житла" покупець має надати нотаріусу заяву про відсутність у нього житла на праві власності та підтвердження цього факту через запит до Державного реєстру. * Збір до ПФУ, як і держмито, сплачується до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. ### Інші можливі витрати (не податки, але важливі) * **Послуги нотаріуса:** Вартість послуг нотаріуса за посвідчення договору, витяги з реєстрів, перевірку документів. Ціни можуть варіюватися, але зазвичай становлять від 4000 до 15000 грн і більше, залежно від складності угоди та регіону. * **Експертна оцінка нерухомості:** При продажу нерухомості експертна оцінка є обов'язковою, оскільки вона визначає базу оподаткування (держмито, ПФУ, а також ПДФО та військовий збір для продавця). Вартість оцінки, як правило, від 1000 до 3000 грн. ## Практичні приклади оподаткування у 2026 році Розглянемо типові сценарії купівлі нерухомості та відповідні податкові витрати для покупця. ### Приклад 1: Купівля новобудови (квартири) на первинному ринку у забудовника **Ситуація:** Фізична особа купує двокімнатну квартиру площею 70 м² у сучасному житловому комплексі комфорт-класу у Києві. Вартість квартири становить $100,000 (або ~3 900 000 грн за курсом $1=39 грн). Забудовник є платником ПДВ. Для покупця це перша житлова нерухомість. Середня ціна на квартири в Києві у 2026 році може становити від $75 000 до $150 000+ залежно від класу та розташування. Переглянути актуальні пропозиції можна у [каталозі квартир у Києві](https://realtys.ai/catalog/apartment/kyiv). **Витрати покупця:** 1. **ПДВ (20%):** Вже включено у вартість квартири ($100,000). Покупець не сплачує його окремо. 2. **Державне мито (1%):** $100,000 * 1% = $1,000. Якщо за домовленістю сплачує покупець. Зазвичай, половина ($500) сплачується покупцем, половина – продавцем. 3. **Збір до ПФУ (1%):** 0% (Звільнений, оскільки це перша покупка житла для покупця). 4. **Послуги нотаріуса:** ~ $150 - $400 (6 000 - 15 000 грн). 5. **Експертна оцінка:** ~$50 (2 000 грн) (може сплачуватись як покупцем, так і продавцем). **Загальні орієнтовні витрати для покупця (поза ціною квартири):** $1,000 (держмито) + $300 (нотаріус) + $50 (оцінка) = **~$1,350 - $1,400**. ### Приклад 2: Купівля квартири на вторинному ринку у фізичної особи **Ситуація:** Фізична особа купує однокімнатну квартиру площею 45 м² у Львові у іншої фізичної особи. Вартість квартири становить $75,000 (або ~2 925 000 грн). Для покупця це *не перша* житлова нерухомість, або він не підпадає під критерії звільнення від сплати ПФУ. Середня ціна на квартири у Львові може починатися від $71 800. **Витрати покупця:** 1. **ПДВ:** 0% (Продавець - фізична особа, не платник ПДВ). 2. **Державне мито (1%):** $75,000 * 1% = $750. За домовленістю може бути поділено навпіл ($375 для покупця). 3. **Збір до ПФУ (1%):** $75,000 * 1% = $750. 4. **Послуги нотаріуса:** ~ $150 - $400 (6 000 - 15 000 грн). 5. **Експертна оцінка:** ~$50 (2 000 грн). **Загальні орієнтовні витрати для покупця (поза ціною квартири):** $750 (держмито) + $750 (ПФУ) + $300 (нотаріус) + $50 (оцінка) = **~$1,850 - $1,900**. *Примітка:* Продавець у цьому випадку також сплачує податок на доходи фізичних осіб (ПДФО 5%) та військовий збір (ВЗ 1.5%), якщо він володіє майном менше 3-х років або продає більше одного об'єкта нерухомості за рік. ### Приклад 3: Купівля комерційної нерухомості (офісу) **Ситуація:** Юридична особа купує офісне приміщення площею 150 м² у бізнес-центрі класу А у Києві. Вартість офісу становить $150,000 (або ~5 850 000 грн). Продавець – юридична особа, платник ПДВ. Актуальні пропозиції офісів можна знайти в [каталозі офісів у Києві](https://realtys.ai/catalog/office/kyiv). **Витрати покупця (юридичної особи):** 1. **ПДВ (20%):** $150,000 * 20% = $30,000. Цей ПДВ може бути зарахований у податковий кредит покупця, якщо він є платником ПДВ і купує об'єкт для використання у своїй оподатковуваній діяльності. 2. **Державне мито (1%):** $150,000 * 1% = $1,500. Зазвичай, сплачується порівну ($750 для покупця). 3. **Збір до ПФУ (1%):** 0% (Юридичні особи, які купують нерухомість для власної господарської діяльності, звільняються від цього збору). 4. **Послуги нотаріуса:** ~ $200 - $500 (8 000 - 20 000 грн). 5. **Експертна оцінка:** ~$50 (2 000 грн). **Загальні орієнтовні витрати для покупця (поза ціною офісу):** $1,500 (держмито) + $350 (нотаріус) + $50 (оцінка) = **~$1,900**. (ПДВ у $30,000 є окремою статтею і може бути компенсовано через податковий кредит). Ці приклади ілюструють, наскільки важливо враховувати статус продавця, тип нерухомості та статус покупця при розрахунку податкових витрат. Наші [калькулятори](https://realtys.ai/calculator/installment) допоможуть вам зробити попередні розрахунки. ## Checklist для перевірки податкових зобов'язань покупця нерухомості 2026 Перед укладенням угоди купівлі-продажу нерухомості у 2026 році, рекомендуємо скористатися наступним чек-листом для уникнення неочікуваних податкових витрат та забезпечення прозорості угоди: 1. **Визначте статус продавця:** * Чи є продавець фізичною особою чи юридичною особою? * Чи є продавець платником ПДВ? Це критично для визначення наявності та розміру ПДВ у ціні на первинному ринку або для комерційної нерухомості. 2. **Визначте тип нерухомості та ринок:** * Це житлова чи комерційна нерухомість? * Це первинний чи вторинний ринок? (Від цього залежить застосування ПДВ). 3. **Перевірте власні критерії для звільнення від збору до ПФУ (1%):** * Чи купуєте ви житло вперше? * Чи не маєте ви вже у власності іншої житлової нерухомості (за винятком дарованої/успадкованої)? * Чи планується це житло як основне місце проживання? * Чи є ви юридичною особою, яка купує нерухомість для власної господарської діяльності? * Підготуйте відповідні документи та заяви для нотаріуса, якщо ви претендуєте на звільнення. 4. **Уточніть базу оподаткування:** * Яка вартість нерухомості буде вказана у договорі купівлі-продажу? * Чи відповідає ця вартість експертній грошовій оцінці? (Податки та збори розраховуються від вищої з двох). Заниження вартості може мати юридичні наслідки. 5. **Домовленості щодо державного мита та нотаріальних послуг:** * Чи є домовленість про розподіл сплати державного мита між покупцем та продавцем? (1% від вартості, зазвичай 0,5% для кожного, але може бути домовленість про повну оплату покупцем). * Хто сплачує нотаріальні послуги та пов'язані з ними витрати (витяги, перевірки)? Як правило, це ділиться порівну або за домовленістю. 6. **Врахуйте супутні витрати:** * Вартість послуг нотаріуса за посвідчення договору. * Вартість проведення експертної грошової оцінки нерухомості. 7. **Консультація з фахівцями:** * Завжди рекомендується отримати консультацію у кваліфікованого юриста або нотаріуса перед укладенням угоди. Вони допоможуть перевірити всі документи, роз'яснити податкові нюанси та мінімізувати ризики. * Зауважте, що забудовники з високим рейтингом надійності, яких можна знайти у [каталозі забудовників](https://realtys.ai/developers), часто мають власних юристів, які можуть надати первинну консультацію. 8. **Використання аналітичних інструментів:** * Скористайтеся [калькулятором розстрочки](https://realtys.ai/calculator/installment) для планування платежів. * Для інвестиційної нерухомості, особливо у таких містах як Ірпінь (де середня ціна від $85 000) або Івано-Франківськ (122 новобудов), Хмельницький (106 новобудов) та Тернопіль (109 новобудов), варто використовувати [ROI калькулятор](https://realtys.ai/calculator/roi) та [прогноз вартості](https://realtys.ai/calculator/growth) для комплексної оцінки ефективності вкладень. Більше інформації про інвестиційну нерухомість доступно на сторінці [Інвестиційна нерухомість](https://realtys.ai/invest). Ретельна підготовка та облік усіх цих факторів дозволять вам здійснити купівлю нерухомості у 2026 році з максимальною вигодою та без неприємних сюрпризів. ## Заключне слово Податкові зобов'язання при купівлі нерухомості в Україні у 2026 році є невід'ємною частиною інвестиційного процесу та важливим елементом для планування бюджету. Розуміння нюансів ПДВ, державного мита та збору до Пенсійного фонду, а також випадків звільнення від їх сплати, дозволить вам уникнути неочікуваних витрат і забезпечити юридичну чистоту угоди. Пам'ятайте, що законодавство може змінюватися, тому завжди слід перевіряти актуальні норми та консультуватися з професіоналами. RealtyS.ai надає вам не тільки найповнішу базу об'єктів нерухомості, що агрегує дані з відкритих джерел, але й цінні аналітичні інструменти, які допоможуть вам у кожному кроці вашого рішення. **Готуйтесь до успішної покупки нерухомості у 2026 році вже сьогодні!** Використовуйте наші [калькулятори](https://realtys.ai/calculator/roi) для точних фінансових розрахунків, досліджуйте [каталоги новобудов](https://realtys.ai/zhk) та [каталоги забудовників](https://realtys.ai/developers) для вибору найкращого варіанту. З RealtyS.ai ваші інвестиції будуть обґрунтованими та прибутковими.